Umowa dzierżawy kojarzy się przede wszystkim z dzierżawą gruntów rolnych. To jednak nie jedyne zastosowanie tej umowy, jest ono znacznie szersze.
fot. unsplash.com
Dzierżawić można również prawa, np. zbywalne wierzytelności, hipoteki, użytkowanie czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Zatem jest to istotna różnica pomiędzy umową dzierżawy a umową najmu. Przy dzierżawie w zamian za czynsz dzierżawca ma prawo do używania rzeczy i pobierania z niej pożytków. Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków.
Termin i sposób zapłaty czynszu dzierżawnego strony mogą określić w sposób dowolny w umowie. Jeżeli jednak termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju – półrocznie z dołu. Jeżeli zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy, wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby.
Dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż trzydzieści lat poczytuje się po upływie tego okresu za zawartą na czas nieoznaczony. A dzierżawa na okres powyżej jednego roku powinna być zawarta w formie pisemnej, inaczej skutkiem będzie zawarcie umowy na czas nieokreślony.
Na dzierżawionym gruncie dzierżawca, o ile wynika to z umowy, może nawet postawić budynek. Oczywiście po zakończeniu umowy dzierżawy koszty i nakłady strony muszą rozliczyć. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z 4.09.2007 r. (II OSK 1160/06) stwierdził, że „stosunek zobowiązaniowy, jaki tworzy dzierżawa gruntu, tylko wtedy daje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy przewiduje uprawnienie do wykonywania robót budowlanych na gruncie będącym jego przedmiotem. Istotą umowy dzierżawy jest używanie wydzierżawionej rzeczy przez dzierżawcę i pobieranie przez niego pożytków w zamian za zapłatę umówionego czynszu. (…) Z istoty umowy dzierżawy nie wynika więc prawo do zabudowy dzierżawionego gruntu przez dzierżawcę. Umowa dzierżawy daje więc wtedy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdy już z jej samej treści wynika takie uprawnienie dzierżawy”.
Obowiązkiem dzierżawcy – oprócz zapłaty czynszu – jest wykonywanie swojego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może on zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Dzierżawca ma również obowiązek wykonywać niezbędne naprawy, tak aby zachować przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym.
.jpg&w=624&h=543)
Co? Gdzie? Kiedy?
